Согласование проекта дома

Строительство частного дома – долгосрочный процесс, требующий подробного согласования деталей и слаженной работы участников. В основе – проект дома. Он позволяет полностью контролировать процесс: оптимизировать издержки строительства, соблюсти законодательство и не выйти за рамки сроков. Как грамотно согласовать проект дома и избежать ошибок – читайте в статье.

С чего начать?

Сперва об одном, но очень важном нюансе – конкретной системы получения административной разрешительной документации на строительство частного дома, которую можно многократно использовать как шаблон – не существует. Причиной тому является ТСН – территориальные строительные нормы. Это документы местного значения – субъектов РФ.

Тем не менее общая схема, описывающая первичные действия для получения разрешительной документации всё-таки существует. Она представляет собой порядок, прописанный в законодательстве и действующий на федеральном уровне, но не учитывающий локальные нормативные документы. При этом вся ответственность, касательно несоблюдения ТСН ложится на владельца дома.

Целью же государственной экспертизы является обеспечение соблюдения прав физических и юридических лиц, а также интересов государства. Отсутствие разрешения на строительство – автоматически признаёт постройку самостроем. А это грозит штрафом и сносом объекта. Вот какие ситуации могут быть при отсутствии согласованного проекта:

• Нарушение требований экологии или границ участка – ответственность ложится на владельца.
• При несчастных случаях, связанных с объектом строительства – виновен так же владелец.
• Когда отсутствует проекта дома, то исполнители часто необоснованно завышают оплату за работу.

Наличие согласованного проекта способно защитить права всех участников, имеющих отношение к строительству объекта.

Читать также: «Строительство без проекта.»

Первичные документы

Далее определимся с базовыми документами, которые должны быть предоставлены для согласования:

• Решение комитета по градостроительству субъекта РФ, касательно допуска лица к возведению жилой недвижимости, проведению всех соответствующих мероприятий проектно-изыскательских работ (важно: вне зависимости от результатов и уровня проведения проектно-изыскательских работ, при отсутствии распоряжения – они недействительны).
• Документ, свидетельствующий о размерах участка и его границах.
• Строительный паспорт.
• Допуск для инженерного сопровождения строительного объекта.
• Установленный список всех технических требований.
• Утвержденные условия от главного управления по делам гражданской обороны.
• Допуск для геодезического анализа, а также измерения участка (важно: при отсутствии такого документа, все последующие работы – незаконны).

Документы для непосредственного заявления на согласование строительства в администрацию субъекта:

• Заявление с прошением о получении разрешения на строительство, указав планируемое местоположение (важно: заявление заполняется в установленной форме. Иначе – отклоняется или не рассматривается).
• Паспорт и его копия.
• Заверенный документ о подтверждении права на использование земельного участка.
• План участка – кадастровый.
• Утверждённый проект дома.
• Распоряжение от КГА (комитет по градостроительству и архитектуре) с положительным ответом.
• Разрешение на выполнение строительных работ;
• Документ, свидетельствующий о проведенных геологических изысканиях на участке или результаты топографической съемки.

Помимо всего, особо стоит выделить информацию об участке, площадь которого превышает 500 м². Его владельцам необходимо получить АПЗ – архитектурно-планировочное задание. Этот документ содержит полный перечень требований, которые являются обязательными при строительстве объекта:

• Экологические, санитарные и противопожарные нормы.
• Одобрение строительства в особом порядке.
• Обязательство не нарушать права участников и лиц, которых коснется строительство, пусть даже косвенно.

Документы, что необходимы для получения АПЗ: заявление и документальное подтверждение права на владение участком. После того, как АПЗ будет оформлен, появится возможность получить одобрение на строительство от межведомственного органа субъекта.

Согласование проекта

В первую очередь, скоординированный проект – гарант законности возведения объекта. Законодательство РФ регламентирует предварительную государственную экспертизу и только после – начало возведения здания. Эта процедура обязательна вне зависимости от формы собственности будущего объекта или выделенных источников финансов для его постройки. В случае, если отсутствует хотя бы одно согласование или экспертиза касательно объекта – он признается незаконным.

Экспертизы и согласования

Ведомственная экспертиза, согласно пункту 1.5 Постановления Правительства РФ №-1008, может быть проведена исключительно федеральными органами, имеющими полномочия на ее проведение.

• Первая экспертиза – экологическая. Она проводится государственным комитетом по охране окружающей среды, до того, как будет принято решение об исполнении проекта. Проводить повсеместно не обязательно, так как ФЗ №-7 «Об охране окружающей среды» устанавливает конкретный перечень случаев и объектов, когда требуется экспертиза. Тем не менее полностью игнорировать экспертизу, даже когда того не подразумевает законодательство, не рекомендуется.
• Вторая – экспертиза проектно-сметной документации. Ее проводят согласно порядку, указанному в постановлении правительства РФ №-585. Стоимость определяется согласно объему работ, аналогично экологической. Окончательное заключение необходимо отправить в отдел государственного архитектурно-строительного надзора. Если никаких возражений нет – выдается документ, подтверждающий законность возведения объекта.

Исходно-разрешительная документация, включая техническую, представляются в конкретные согласующие инстанции. Утверждение выдается в одном из доступных видов: письмо, экспертное заключение или документально подтверждённое решение. В исключительных случаях допускают только проставление печати на проекте от соответствующей инстанции.

Теперь, что касается согласования с каждой инстанцией:

• Архитектурно-планировочные документы. Утверждаются ведущим архитектором строительной фирмы и предоставляются в трех копиях. В особых случаях – могут быть подписаны заместителем архитектора.
• Подтверждение государственного центра санитарно-эпидемиологического надзора. Это заключение с подписью главного врача города либо его заместителя.
• Утверждение управления по делам гражданской обороны. Представляется в виде заключения и подписывается только начальником управления.
• Заключение комитета по благоустройству. Выдается в виде заключения от экспертов комитета.
• Подтверждение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Оно требуется исключительно в случаях, когда возведение объекта планируется на границе с зоной, охраняемого культурного наследия. В ряде субъектов строительство возле таких зон категорически запрещено, а потому узнавать о возможности нужно заранее. Представляется в форме письма.

Отдельно стоит выделить ситуацию, когда планируется возведение на пограничной территории двух или более субъектов РФ, либо в приграничной зоне РФ. В этом случае, согласно ГрК РФ, разрешение на строительство выдается федеральным органом, а не органом конкретно субъекта РФ.

Дальнейшие возможности

Необходимо учесть, что срок действия согласования проектной документации 2 года. По истечению, всё придётся начать вновь. Поэтому сразу необходимо рассчитать собственные силы, финансовые возможности – запланировать нужные постройки, чтоб не изменять проект.

Внесение в проект изменений возможно, но с проведением предварительной экспертизы. Особенно это касается тех случаев, когда вносимые правки влияют на безопасность объекта. Здесь стоит отметить несколько нюансов:

• Экспертиза вносимых правок требуется не всегда. Исключением могут выступать случаи, когда изменения не касаются безопасности или не увеличивают смету.
• При внесении изменений в конструктивные характеристики – экспертиза требуется всегда.
• При получении отрицательного ответа экспертизы, существует два выхода: обратиться в суд или изменить индивидуальные недочеты согласно рекомендациям экспертов.

Исправление проекта и внесение дополнений возможно, но лишь тогда, когда экспертиза подтвердит безопасность этих изменений.

Немного о гарантиях

В законодательстве РФ на 2018 г. нет конкретных нормативно-правовых актов, что регулируют срок давности по качеству работ. Однако это не значит, что заказчик дома беззащитен. Существует несколько вариантов:

• Во-первых, существует деловой обычай, регламентированный ст. 5 ГК РФ – он предполагает указание срока давности в договоре подряда – категория «Гарантийные обязательства». Действует по принципу самоуправления – люди предварительно договариваются между собой во избежание конфликтных ситуаций.
• Во-вторых, если такая категория отсутствует – заказчик вправе обратиться к ст. 724 ГК РФ. В соответствии с ней, если не установлен срок гарантии, то иск по ненадлежащему исполнению работы предъявляется в течение двух лет. Истечение срока начинается со дня сдачи объекта. В случае пропуска этого срока, заказчик также может предъявить требования к исполнителю, однако ему придется доказать, что ошибки в результатах были произведены до сдачи объекта.
• В-третьих, согласно ст. 761 ГК РФ – строительная компания несет полную ответственность за неверно составленную техническую документацию. Это значит, что если ошибки допущены со стороны строительной компании, то по требованию владельца дома она обязана безвозмездно исправить всю работу, что не отвечает нормам. Возмещению также подлежит план дома.

Таким образом, при отсутствии внесения в договор гарантийных обязательств, возможность потребовать с исполнителя возмещения убытков есть. Однако иск должен быть подан в разумные сроки – порядка двух лет после сдачи объекта.

Согласование – верное начало

Проектирование дома – важный этап строительства, требующий серьёзного отношения. Правильным решением будет обсуждение каждой мелочи и составление плана работ с главным архитектором строительной компании. Помимо этого, стоит подыскать грамотного юриста для регулярных консультаций – грамотные действия помогают ускорить согласование строительных проектов, избежать задержек начала строительства.