Как получить ипотеку на строительство дома

Ипотечный кредит на строительство дома отличается от процедуры оформления и выдачи займов на готовое жильё:

• Деньги обычно выдаются траншами в зависимости от этапов стройки. Получить всю одобренную сумму можно лишь при оптовых закупках стройматериалов в полном объеме.
• Для определения кредитного лимита на постройку, нужно предъявить проектную документацию, включая смету.

В статье мы максимально широко и полно раскроем как получить ипотеку на строительство частного дома, опишем все необходимые документы и процедуры, подводные камни.

Требования к земельному участку

Важно чтобы рядом была развитая инфраструктура, желательна малая удаленность от трассы, имелся беспрепятственный подъезд автомобиля, возможность подключения к сетям и коммуникациям. А сама земля:

• Была юридически чистой, не имела обременений.
• Относилась к категории населенных пунктов, где ИЖС основной или условно разрешенный вид использования.
• Состояла на кадастровом учете, имела границы – должно быть сделано межевание, что исключит вероятность спорных ситуаций при строительстве дома.
• Площадь соответствовала установленным в ПЗЗ стандартам – минимальный размер не может быть меньше трех соток.

Проверить категорию участка, вид разрешённого использования, наличие обременений в отношении земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости или воспользовавшись онлайн-сервисом Госуслуг или портале Росреестра.

Постройка индивидуальных жилых домов не допускается на землях:

• Лесного, водного и запасного фондов.
• Особо охраняемых территориях.
• Промышленности и сельскохозяйственного назначения.

Но дома сезонного проживания без возможности постоянной регистрации, разрешается строить на землях садоводства и личного подсобного хозяйства.

При этом с 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Но лишь на участках принадлежащих крестьянским и фермерским хозяйствам, используемых по назначению – для сельхозпроизводства и фермерства:

• На одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей, площадью не более 500 м².
• Допустимая площадь застройки не более 0,25% от площади земельного участка.

Строительство на собственном или арендованном участке

Условия кредитования предусматривают строительство дома на собственной земле заемщика, так как после выдачи денег на него накладывается обременение – он находится в залоге у банка. Если у участка несколько собственников, они все будут залогодателями.

Арендуемый земельный участок не может быть залогом, поэтому возможность получить ипотечный кредит зависит от правильной подготовки бумаг. Важно:

• Прописать договоре аренды возможность индивидуального жилищного строительства.
• Юридически зафиксировать все запланированные постройки с собственником земли, чтобы в процессе строительства не нарушить неучтённые моменты.

Это исключит одностороннее расторжение договора арендодателем.

Далее необходимо согласовать строительство с местными органами самоуправления – подать заявление "о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома".

Получение разрешения на строительство дома

Постройка домов площадью до 500 м² требует лишь уведомления – до начала и по окончанию работ нужно сообщить об этом местной администрации. Вам понадобятся:

• ксерокопия паспорта, документы о собственности на землю;
• паспорт проекта: смету, графическое и текстовое внешнее описание дома, генплан участка, выписку из ЕГРН.

Чтобы гарантированно пройти процедуру согласования с администрацией и получить ипотеку на строительство частного дома проектные документы можно заказать в нашем архитектурном бюро.

Весь пакет бумаг на рассмотрение можно подать лично, отправить почтой с уведомлением, воспользоваться МФЦ «Мои документы» или сервисом Госуслуг.

Обычный срок рассмотрения – 7 рабочих дней. Но при нахождении земельного участка в границах исторического поселения время могут увеличить до 20 дней.

Если документация составлена правильно и будущее строительство соответствует нормам, придет согласование – сохраните этот документ, так как он потребуется в дальнейшем. В противном случае будет отказ – потребуется устранить замечания и снова подать уведомление.

Во время строительства важно соблюдать именно согласованные параметры дома. При изменении площади, этажности или других критериев необходимо подать новое уведомление в администрацию.

По истечении недели, получив документ о согласовании можно идти в банк для получения ипотеки и фактически начинать возведение дома своими силами или с привлечением подрядчиков. Разрешение действует 10 лет.

По этим проектам у нас часто заказывают строительство домов

AS-2185 - проект двухэтажного дома из газобетона с мансардой и балконом

Сроки:	от 5 месяцев
Площадь:	53.8 м2
Материал стен:	Газобетон
Размеры (м):	6x6
Строительство:	от 2 150 055 ₽

0

AS-2215 - проект одноэтажного дома из газобетона с чердаком и камином

Сроки:	от 5 месяцев
Площадь:	98.1 м2
Материал стен:	Газобетон
Размеры (м):	9.6x12
Строительство:	от 3 662 085 ₽

0

AS-2253 - двухэтажный коттедж из газобетона с баней и чердаком

Сроки:	от 5 месяцев
Площадь:	113 м2
Материал стен:	Газобетон
Размеры (м):	7.9x9.5
Строительство:	от 3 582 314 ₽

0

AS-737-2 - проект дома из газобетона с мансардой и балконом

Сроки:	от 5 месяцев
Площадь:	124 м2
Материал стен:	Газобетон
Размеры (м):	9.4x10
Строительство:	от 4 070 308 ₽

0

AS-2025 - двухэтажный коттедж из газобетона с террасой и гаражом

Сроки:	от 5 месяцев
Площадь:	127.4 м2
Материал стен:	Газобетон
Размеры (м):	10x10.5
Строительство:	от 5 016 852 ₽

0

AS-2270 - двухэтажный коттедж из газобетона с крыльцом

Сроки:	от 5 месяцев
Площадь:	133.5 м2
Материал стен:	Газобетон
Размеры (м):	8.8x11.6
Строительство:	от 4 406 148 ₽

0

Посмотреть все проекты

Ипотека на строительство дома 2022 условия банков

Условия предоставления кредита индивидуальны в каждом финансовом учреждении. Далее мы рассмотрим схожие моменты.

Требования к заемщикам

Банки очень пристрастно проверяют заёмщиков. Учитывая финансовый риск сделки, определяется уровень платежеспособности. Нередко получая отказы в нескольких финансовых организациях, люди обращаются в следующую, и получают одобрение. Что мешает взять ипотеку:

• плохая кредитная история;
• высокая долговая нагрузка;
• текущая задолженность по кредитам;
• банкротство заемщика в последние пять лет;
• долги по исполнительным производствам (штрафам, алиментам);
• низкая ликвидность строящегося объекта.

При этом во внимание принимаются: возраст клиента, его специальность и квалификация, место работы и продолжительность трудового стажа, семейное положение, наличие дополнительного дохода, сторонние источники финансирования семьи.

Место жительства

В большинстве случаев заёмщик должен иметь гражданство России, постоянную регистрацию по месту жительства. Ряд банков не одобрит ипотеку на строительство дома в 2022 г. от лиц с временной регистрацией.

Возраст

Банк даёт ипотеку на строительство дома людям младше 21 года на дату оформления. Некоторые банки хоть и предлагают ипотеку с 18 лет, но реально ее получить очень сложно.

И не старше 65 лет на момент полного погашения кредита по плановому графику. Приветствуется, что заёмщик не должен быть пенсионером. Некоторые банки предлагают ипотеку и для 70-летних, но в большинстве случаев это просто рекламный ход.

Доход

Заёмщик должен быть официально трудоустроен: общий стаж более 1 года, а на последнем рабочем месте более полугода.

Банки требуют подтвердить стабильно высокий доход. Это можно сделать с помощью справки из налоговой инспекции, в случае ведения предпринимательской деятельности, или по форме 2-НДФЛ.

Если кредит оформляется в банке, через который начисляется зарплата, подтверждение заработка не потребуется, так как он сам может проверить все операции по счету. Это значительно повышает вероятность положительного решения. Более того, позволяет получить ипотеку под строительство дома на более выгодных условиях: по сниженной процентной ставке и по упрощенной схеме оформления.

Ипотека под строительство дома 2022, условия к поручителям

По семейному кодексу супруги автоматически становится созаёмщиками друг другу, так как всё имущество и долги, полученные в период брака, являются совместными. Поэтому муж и жена в равной степени отвечают перед банком за возврат долга. Исключения:

• пара не живет вместе, либо есть значимые разногласия в совместной жизни и отношения к займам.
• между супругами заключен брачный контракт, отменяющий право совместной собственности на нажитое во время брака имущество.

Для получения максимальной суммы ипотеки под строительство частного дома привлекается до 3 созаёмщиков. Любой из них, кроме супруга, должен соответствовать требованиям к основному заемщику.

Требования к дому

Большинство банков приветствуют только строительство домов под ключ в ипотеку подрядными организациями, так как должны быть уверены, что возводящийся дом будет успешно достроен и введен в эксплуатацию, и не будет проблем с его оформлением в собственность. Убедить его в этом можно только предоставив объективную информацию: бумаги на строительство, согласованный проект.

Ипотека под строительство дома 2022 предполагает полное соответствие будущего строения техническим нормативам. То есть никакой самодеятельности и самоуправства:

• Это отдельное, не поделенное на квартиры строение, пригодное для круглогодичного проживания.
• Имеются подъездные пути, необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение, система отопления.
• Обязательное наличие санузлов. Отсутствие нарушений по минимальной площади определенных помещений. Например, кухня не менее 6 м², а спальня – 8 м².
• Высота здания не превышает 20 м. Этажность – не более трех этажей.

Максимальная площадь жилого дома законом не ограничивается. Но если планируется возводить строение размером более 500 м², придется не просто уведомить администрацию, а запросить разрешение на строительство. Здесь потребуется подробная проектная документация. Предлагаем заказать её в нашей компании – все проекты разработаны профессиональными архитекторами, соответствуют стандартам строительства в РФ.

Ипотека на строительство жилого дома – документы в банк

Рассмотрение пакета документов для оформления ипотеки на строительство дома занимает от 1 до 5 недель, так как зачастую бумаг гораздо больше, чем требует обычный потребительский кредит. Основные из них:

• заявление-анкета;
• паспорт;
• справка о доходах и удержанных суммах налога по форме 6-НДФЛ, либо 2-НДФЛ – запросить у работодателя;
• выписка из ЕГРН;
• положительный ответ местной администрации о согласовании строительства.

Бумаги о заёмщике, его поручителях и созаёмщиках

Заявление-анкета – для подробной информации о заёмщике, его трудовой деятельности, семейной жизни, созаёмщиках и пр. Бланк скачивается на официальном сайте банка, либо выдаётся в его местном в отделении.

Действующие паспорта каждого участника процедуры: обоих супругов, если заявитель в браке, созаёмщиков, залогодателей, поручителей.

Военный билет – только мужчинам до 27 лет, как подтверждение, что заёмщик не подлежит призыву на военную службу. Сотрудникам ВС РФ придется предоставить справку о сроке службы и копию контракта.

Справки об официальном доходе 2-НДФЛ с места трудоустройства и о стаже заёмщика, созаёмщиков, поручителей:

• Работающие по найму могут подтвердить трудоустройство заверенной работодателем копией трудовой книжки или заверенной копией трудового договора. Либо просто указать номер СНИЛС, чтобы банк заказал выписку из ПФР.
• Индивидуальные предприниматели, учредители и владельцы компаний – копии учредительных документов и статуса ИП. Доход можно подтвердить выпиской с банковского счета, копией кассовой книги при её наличии, налоговой декларацией.
• Пенсионеры предоставляют выписку из лицевого счета Пенсионного фонда.

Если супруг основного заемщика не может подтвердить свои доходы, он будет учтён без определения платежеспособности.

Дополнительный доход можно просто указать, его не всегда обязательно подтверждать документально. Но будет нелишним продекларировать его выпиской с банковской дебетовой, либо зарплатной карты.

Свидетельство о браке и рождении детей – только для программы «Молодая семья», либо использовании материнского капитала в качестве первого взноса. Обязательны копия бланка на госвыплату и справка об актуальной сумме.

Копию сертификата на государственные субсидии – в том случае если вы желаете направить эти средства в счёт долга для установки более выгодных процентных ставок.

Выписку из расчётного счёта, подтверждающую наличие денежных средств для выплаты первоначального взноса – если это оговорено условиями банка и не используются государственные программы и субсидии.

Документы по залогу

После одобрения запроса, для принятия решения о возможности кредитования потребуется еще несколько бумаг:

• Документы о праве собственности на земельный участок под строительство: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, аренды, дарения или свидетельство о праве на наследство.
• Если ипотека берётся на самостоятельное строительство дома с одновременной покупкой земли – паспорт и документы о праве собственности продавца, договор или проект договора купли-продажи земли.
• Справка об отсутствии задолженности по уплате земельного налога.

Залог – имеющаяся недвижимость

Условия ипотеки предполагают дополнительные справки – аналогичные бумаги о залоге, если им выступает иная, уже имеющаяся недвижимость:

• Заявление собственника передаваемого в залог объекта.
• Выписки ЕГРН на заложенное имущество или свидетельство о собственности: договора купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство, дарственная и прочее.
• Техническая документация на залог. Учтите, что техпаспорт изготавливается в БТИ за 2 – 4 недели.
• Оценка стоимости залога. По согласованию с банком можно привлечь своего эксперта, либо выбрать из предложенных экспертных организаций. Процедура за счет заёмщика.
• Согласие супруга на передачу объекта в залог, если это имущество является совместной собственностью пары. Либо заявление, если они не состояли в браке во время его приобретения. Всё должно быть заверено нотариусом.
• Выписки из домовой книги – форма №9 о зарегистрированных по месту жительства в заложенном жилье.
• Разрешение органов опеки, если в залог передается жильё, где проживают несовершеннолетние дети – независимо от их регистрации по месту жительства.

После этого рассчитывается максимально доступная сумма ипотеки. В зависимости от условий банка её размер 75-80% стоимости заложенного имущества.

Согласования

Банку всегда необходимо положительное решение об уведомлении, либо разрешение на строительство от местных органов самоуправления. Чтобы его получить потребуется: паспорт проекта с параметрами и стоимостью строительства без учёта возведённых элементов и генплан участка с адресом, кадастровый номером.

Отдельные банки дают ипотеку на строительство дома своими силами, но большинство – лишь с условием обращения в подрядную организацию. Тогда нужен договор-основание или проект договора с подрядчиком на строительство дома и работ по подведению коммуникаций на земельном участке. При этом смета составляется привлекаемой фирмой.

Государственные субсидии для ипотеки

Для оплаты можно использовать государственные сертификаты, а по окончания строительства получить частичный возврат затраченных средств.

Материнский капитал

После рождения второго и последующих детей, семья имеет право обратиться в ПФР за выдачей сертификата по «Материнскому капиталу» и может использовать его для уплаты первоначального взноса по ипотеке на строительство дома или для погашения основного займа и процентов по нему.

Сертификат маткапитала можно реализовать, не дожидаясь трёхлетнего возраста ребёнка:

• Любой из супругов, поскольку жена и муж автоматически считается созаёмщиком, обращается в банк с заявлением на ипотеку с использованием материнского капитала.
• В ближайшее отделение Пенсионного Фонда для получения одобрения предоставляют подтверждающие ипотеку и отражающие сумму долга документы.
• После одобрения ПФ, материнский капитал учитывается в счет погашения долга, а график дальнейших выплат пересматривается.

Изменения касаются уменьшения суммы ежемесячных платежей и не затрагивают общий срок выплат.

Программа молодая семья

Строительство дома с программой «Обеспечение жильем молодых семей» могут воспользоваться граждане до 35 лет при отсутствии собственного жилья или проживающие в жилье, площадь которого не соответствует нормам по ЖК РФ.

Владельцы сертификата по этой программе могут получить государственную помощь в виде оплаты 30-35% от стоимости строящегося дома или социальную дотацию на скидку по ипотечным процентам. Решение принимают органы местного самоуправления. Чтобы получить ипотеку с господдержкой на строительство дома нужно:

• Запросить в банке справку о размере долга – той части, которую должен выплачивать заемщик в будущем.
• Подать заявление в администрацию. Предоставить: оригинал свидетельства о браке (не нужен при неполной семье), оригинал свидетельства о рождении ребенка, подтверждающие родственные связи документы, если в расчёт доходов учитываются родители заёмщиков, созаёмщиков.

После одобрения средства поступят напрямую в банк. При этом график платежей будет пересмотрен.

Налоговый вычет

Все официально работающие, оформившие ипотеку с регулярным отчетом о расходовании средств, имеют право с уплаченных процентов получить налоговый вычет в размере 13%, но не более 390 000 руб.

Получение вычета возможно только по завершению строительства. Для возврата средств необходимо обратиться в УФНС по месту жительства:

• с документами, подтверждающими уплату кредита;
• свидетельством о праве собственности на построенный дом.

Ипотека на строительство дома по низкой ставке

Рассмотрим доступные привлекательные предложения за счёт льгот и специальных государственных программ.

Семейная ипотека на строительство дома

С помощью программы можно получить льготный кредит. На весь срок действия договора сохраняется ставка до 6%. Остальное банку компенсирует государство. По ней же можно приобрести и участок площадью до 4 тыс. м².

До 2023 года программа действует во всех регионах России. Изначально ей могли воспользоваться лишь семьи, где с 1.01.2018 года родился второй и последующий ребенок, либо ребенок-инвалид. Позднее программу расширили и на семьи с первым ребенком.

Договор на строительство заключается с аккредитованным банком подрядчиком. На первоначальный взнос в 15% можно использовать материнский капитал.

Сельская ипотека на строительство дома своими силами и подрядчиками

Позволяет получить средства на строительство частного дома на собственном или арендованном участке по самой выгодной ставке – ниже 3%. Займ оформляется сроком до 25 лет. Первоначальный взнос не менее 10%.

Действие распространяется на все категории населения и на все расположенные в сельской местности населенные пункты любого региона России, с населением не более 30 тыс. человек.

Льготная ипотека на строительство частного дома 2022 в 7% годовых

Позволяет любому гражданину получить льготный кредит на строительство дома, в том числе самостоятельно без привлечения подрядной организации, на собственном земельном участке.

Изначально льготная ипотека на строительство дома действовала лишь для многодетных семей, далее ограничение сняли. Но участвуют только заёмщики в возрасте до 35 лет. Первоначальный взнос – 20%.

Дальневосточная ипотека

Выгодная ипотека на строительство частного дома с господдержкой – поможет молодым семьям получившим участок по программе «Дальневосточный гектар» и участникам программы повышения мобильности трудовых ресурсов, а также работникам медицинских и образовательных организаций на территории ДФО построить дом в кредит по ставке ниже 2% годовых.

Программа распространяется на одиноких родителей и супружеские пары не старше 35 лет. Ипотеку оформляют на 20 лет, для первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Подводные камни ипотеки

Чтобы обезопасится от неожиданностей важно выяснить нюансы:

• есть ли комиссия за процедуру выдачи займа.
• придется ли платить дополнительную комиссию при досрочном погашении.
• уточнить сроки, в течение которых банк не будет начислять пеню.
• нужно ли погашать определенные суммы по завершению того или иного этапов строительства.

Нюансы сельской ипотеки

В «сельской» ипотеке нужно детально прорабатывать смету и согласовывать ее с банком – ведь он обязательно проведет оценку залогового участка. Однако фактическая цена земли с проведенными инженерными сетями почти всегда много больше, чем определит независимая экспертная служба банка – ведь она просто оценивает и без того не слишком ликвидную «загородную» землю по среднерыночной цене, без учёта коммуникаций. Сумма кредита будет занижена. Что делать в этом случае, как и сколько взять ипотеку на строительство дома?

Такая оценочная разница чаще всего критична, и для постройки дома может оказаться недостаточной. Придётся намеренно увеличить расчётную стоимость строительства – лишь тогда в «тело» кредита войдет полная, оправданная залогом сумма, достаточная для постройки дома.

Ещё один «подводный камень» этой программы – проценты на ипотеку на строительство дома. Если у государства не будет хватать средств для финансирования, либо она не будет продлена после 2025 года – возможен рост процентной ставки. При этом оговаривается, что её изменение не может превышать размер ключевой ставки Цб РФ, действующей на дату изменения. То есть, ставка с 3% в любой момент может повыситься до 9,5%, а возможно и больше.

Рискует ли получатель ипотеки

В случае потери работоспособности, ухудшения финансового положения и неуплате ежемесячных платежей, заёмщик теряет собственную – залоговую недвижимость. Фактически дома еще нет, поэтому в залог берется участок, а его продажа может занять приличное время. К тому же одной земли недостаточно для погашения займа – банк через суд добьётся ареста и реализации личного имущества человека.

На практике этот риск частично закрывает продажа недостроенного жилья. А при согласии нового хозяина, незакрытую ипотеку можно переоформить на него. В таком случае бывший заёмщик ничего не теряет.